ينظم قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 اتحادات الشاغلين في الباب الخاص بها (المواد من 72 إلى 89)، وتفصّل لائحته التنفيذية والنظام النموذجي الصادر بقرار وزاري الإجراءات. هذا الدليل يلخص ما يقوله القانون نفسه بلغة بسيطة، مع رقم كل مادة.
متى يكون اتحاد الشاغلين إلزاميًا؟
- كل عقار أو مجموعة عقارات لا تقل وحداتها عن 5 وحدات، سواء كانت مملوكة أو مؤجرة أو منتفعًا بها، يكون لها اتحاد شاغلين. ويجوز أن يضم الاتحاد أكثر من عقار متجاور (م 72).
- في التجمعات العمرانية المتكاملة تُنشأ شركة أو أكثر لإدارة الصيانة (م 72).
- إذا لم يتشكل الاتحاد، تعيّن الوحدة المحلية لجنة مؤقتة لإدارة العقار من غير الشاغلين (م 73).
دور الاتحاد وشخصيته القانونية
- الغرض: الحفاظ على سلامة العقار ككل، خاصة الأجزاء المشتركة، وضمان صيانتها بشكل دوري (م 75).
- الشخصية الاعتبارية: تثبت للاتحاد بمجرد قيده لدى الوحدة المحلية المختصة، وهي التي تشرف عليه (م 76). خطوات القيد في دليل تسجيل الاتحاد.
من هم أعضاء الاتحاد؟
كل شاغل للعقار: المالك، والمنتفع، والمستأجر، ومن يشغل الوحدة بسند قانوني. ويكون المالك عضوًا حتى لو لم يكن يسكن الوحدة (م 77).
مجلس الإدارة والرئيس
- التشكيل: تختار الجمعية العمومية مجلسًا من رئيس وأمين صندوق وعضو، ويُضاف نائب للرئيس إذا زادت الوحدات على 7 (م 78).
- الرئيس: يكون من الملاك. فإن رفضوا، تنتخب الجمعية عضوًا من غيرهم، وإلا عيّنت الوحدة المحلية رئيسًا (م 79).
- مهام المجلس: تنفيذ قرارات الجمعية العمومية. والرئيس يدعو للاجتماعات ويتولى القيد ويمثل الاتحاد (م 86).
الجمعية العمومية
| الموضوع | ما يقوله القانون |
|---|---|
| سلطاتها | انتخاب الرئيس والمجلس وعزلهم، واتخاذ القرارات التي تحقق أغراض الاتحاد، وتحديد التزامات الأعضاء المالية (م 80) |
| الاجتماع | مرة في السنة على الأقل (م 81) |
| النصاب والقرارات | نصاب بالأغلبية المطلقة للأعضاء، والقرارات بأغلبية الحاضرين، وهي ملزمة لكل الأعضاء (م 81) |
| العضو المتأخر في السداد | لا يُحسب صوته (م 81) |
| الدعوة | تصل للأعضاء قبل الاجتماع بـ15 يومًا على الأقل (م 84) |
خطوات الدعوة والتصويت ومحضر الاجتماع في دليل انتخابات اتحاد الشاغلين.
أموال الاتحاد والتحصيل
- الموارد: اشتراكات الأعضاء، وعائد استثمار أموال الاتحاد، والتبرعات. وأمين الصندوق يحصّل الاشتراكات ويعد الميزانية والحسابات (م 85). راجع دليل ميزانية الاتحاد.
- امتياز على الوحدة: للاتحاد امتياز على الوحدة ونصيبها في الأرض والأجزاء المشتركة مقابل الاشتراكات المتأخرة، ولرئيس الاتحاد أن يستصدر أمر أداء (م 87).
- الغرامة: يعاقب الشاغل الذي يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة بغرامة شهرية تُضاعف بعدد أشهر التأخير، بحسب نص المادة 109 كما تنقله المصادر أدناه.
بيع الوحدة أو تأجيرها
- على البائع أو المؤجر إخطار رئيس الاتحاد والوحدة المحلية، ولا يُقبل العضو الجديد إلا بعد سداد مستحقات الوحدة (م 82).
- من يخلف المالك أو الشاغل، بالميراث أو بالشراء، تنتقل إليه حقوقه والتزاماته تجاه الاتحاد (م 89).
- الشاغل ملتزم بالإصلاحات الداخلية في وحدته. وإذا امتنع بعد إخطاره، يجوز لرئيس الاتحاد أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل بالدخول والإصلاح على نفقته (م 88).
للمؤجرين والمستأجرين: دليل عقد إيجار الشقة.
ملخص المواد
| المادة | الموضوع |
|---|---|
| 72 | إلزامية الاتحاد للعقار ذي 5 وحدات فأكثر، وشركات الإدارة في التجمعات المتكاملة |
| 73 | اللجنة المؤقتة إذا لم يتشكل الاتحاد |
| 75 | غرض الاتحاد: سلامة العقار وصيانة الأجزاء المشتركة |
| 76 | الشخصية الاعتبارية بالقيد، وإشراف الوحدة المحلية |
| 77 | العضوية: كل شاغل، والمالك غير الساكن |
| 78 و79 | تشكيل المجلس واختيار الرئيس |
| 80 و81 | سلطات الجمعية العمومية والنصاب والتصويت |
| 82 | إخطار الاتحاد بالبيع أو الإيجار |
| 84 | الدعوة قبل 15 يومًا على الأقل |
| 85 و86 | الموارد، وأمين الصندوق، ومهام المجلس |
| 87 | امتياز الاتحاد وأمر الأداء |
| 88 و89 | الإصلاحات الداخلية، والخلف |
| 109 | غرامة التخلف عن اشتراك الصيانة |
كيف يساعدك تطبيق باب؟
باب لا يغني عن القيد لدى الوحدة المحلية ولا عن محامي الاتحاد، لكنه ينظم العمل اليومي الذي يطلبه القانون:
- التصويت والانتخابات: أصوات حسب نصيب كل وحدة، ونصاب يُحسب تلقائيًا، ونتيجة مسجلة. التفاصيل
- الاشتراكات: فواتير دورية لكل وحدة، وإيصالات، وكشف حساب لكل مالك. التفاصيل
- الميزانية والتقارير: ميزانية سنوية، وتقرير PDF للجمعية العمومية، وسجل بكل تعديل. التفاصيل
- الصيانة: طلبات بالصور وجولات تفتيش للأجزاء المشتركة. التفاصيل
جرّب باب مجانًا لمدة 90 يومًا في اتحادك: getbab.com/eg
أسئلة شائعة
هل اتحاد الشاغلين إلزامي؟
نعم، لكل عقار أو مجموعة عقارات لا تقل وحداتها عن 5 وحدات (قانون البناء 119 لسنة 2008، م 72).
هل المستأجر عضو في اتحاد الشاغلين؟
نعم. القانون يعتبر كل شاغل عضوًا، ومنهم المستأجر، والمالك عضو حتى لو لم يسكن (م 77).
ماذا يحدث إذا لم يتشكل الاتحاد؟
تعيّن الوحدة المحلية لجنة مؤقتة لإدارة العقار من غير الشاغلين (م 73).
متى تُرسل دعوة الجمعية العمومية؟
قبل الاجتماع بـ15 يومًا على الأقل (م 84).
هل يصوّت العضو المتأخر في دفع الاشتراك؟
لا يُحسب صوته في الجمعية العمومية حتى يسدد (م 81).
كيف يحصّل الاتحاد الاشتراكات المتأخرة؟
للاتحاد امتياز على الوحدة، ولرئيسه أن يستصدر أمر أداء (م 87)، إضافة إلى الغرامة الشهرية (م 109).
المصادر
- حلمي للمحاماة: قواعد وأحكام اتحاد الشاغلين في القانون المصري (نصوص المواد 70 إلى 89 و109): https://helmylawyers.blogspot.com/2015/01/blog-post_29.html
- موقع محاماة نت: قراءات في قانون قواعد وأحكام اتحاد الشاغلين: https://www.mohamah.net/law/?p=178136
- اليوم السابع: إجراءات ومستندات قيد اتحاد الشاغلين في الأحياء (4 فبراير 2023): youm7.com/story/2023/2/4/…/6058053
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل تلخيص للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية، والنصوص منقولة عن مصادر قانونية ثانوية. راجع النص الرسمي في الجريدة الرسمية ومحاميًا قبل أي إجراء. آخر تحديث: أكتوبر 2026.