هذا الدليل للمالك الذي يؤجر شقته في كمبوند أو عمارة، وللمستأجر الذي يريد أن يفهم ما يوقع عليه. ستجد فيه القانون الذي يحكم العقد، والبنود التي لا يصح أن تغيب عنه، وما يخص الكمبوند تحديدًا، ثم نموذج عقد إيجار شقة جاهزًا للنسخ.
أي قانون يحكم عقد الإيجار؟
في مصر نوعان من عقود إيجار المساكن، ولكل منهما قانون مختلف:
| البند | الإيجار الجديد | الإيجار القديم |
|---|---|---|
| العقود المقصودة | وحدة لم تؤجر من قبل، أو انتهى عقدها القديم، وأُجّرت بعد 31 يناير 1996 | عقود خاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 |
| القانون الحاكم | القانون المدني، بنص القانون 4 لسنة 1996 | القانون 164 لسنة 2025 (صدر في 4 أغسطس 2025) |
| المدة والأجرة | بالاتفاق بين الطرفين | فترة انتقالية 7 سنوات للسكن، مع زيادة الأجرة ثم زيادة سنوية 15% |
| نهاية العقد | ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه (القانون المدني، م 598) | ينتهي بنهاية الفترة الانتقالية |
شقق الكمبوندات الجديدة كلها تقريبًا إيجار جديد. لذلك فإن ما تكتبه في العقد هو ما يحكم العلاقة، والقانون المدني يكمل ما لم يذكره العقد. اكتب كل شيء بوضوح.
قبل التوقيع: قائمة مراجعة
- صفة المؤجر. اطلب عقد ملكية الوحدة أو التوكيل الذي يسمح له بالتأجير. عقد يوقعه من لا يملك صحيح بين طرفيه، لكنه لا يلزم المالك الحقيقي.
- بطاقات الرقم القومي للطرفين، أو جواز السفر لغير المصري.
- المعاينة. افحص الشقة مع المالك، وصوّر كل غرفة والأجهزة والعدادات.
- لائحة الكمبوند. اسأل الإدارة أو اتحاد الشاغلين عن شروط تسجيل المستأجر، والبوابة، والزوار، والمرافق.
- رسوم الصيانة. من يدفع اشتراك الصيانة أو رسوم الاتحاد: المالك أم المستأجر؟ واطلب ما يثبت أنه لا توجد متأخرات على الوحدة.
- العدادات. سجّل قراءة الكهرباء والمياه والغاز يوم الاستلام، وتأكد من سداد الفواتير السابقة.
البنود التي يجب أن يتضمنها العقد
- الأطراف. الاسم الكامل والرقم القومي والعنوان، وصفة المؤجر: مالك أم وكيل.
- وصف الوحدة. رقم الشقة والدور والعمارة واسم الكمبوند والمدينة، ومفروشة أم لا.
- الغرض. سكن خاص للمستأجر وأسرته، مع أسماء المقيمين.
- المدة. تاريخ البداية والنهاية بالتحديد. العقد بلا مدة يعتبر منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، أي شهرًا بشهر في الغالب (م 563)، وهذا يضر الطرفين.
- الأجرة. المبلغ بالأرقام والحروف، وموعد السداد وطريقته، ونسبة الزيادة عند التجديد إن اتفقتما عليها.
- التأمين. مبلغه، ومتى يُرد، وما يجوز خصمه منه بمستندات.
- المرافق والصيانة. من يدفع الكهرباء والمياه والغاز والإنترنت، ومن يدفع رسوم الصيانة أو الاتحاد.
- الإصلاحات. القانون يلزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية طوال مدة الإيجار (م 567)، ويبقى على المستأجر ما يتلف من الاستعمال اليومي. اكتب أمثلة واضحة لكل منهما.
- الإيجار من الباطن. القانون المدني يسمح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن ما لم يمنعه العقد (م 593). إذا كنت لا تريد ذلك، أو لا تريد تأجيرًا قصير المدة، فاكتب المنع صراحة.
- الإنهاء المبكر. مدة الإخطار، وأي تعويض متفق عليه.
- التسليم عند الانتهاء. بالحالة التي استلمها المستأجر عليها، بمحضر موقع وقراءات العدادات.
إثبات التاريخ والصيغة التنفيذية
العقد العرفي صحيح بين طرفيه، لكن إثبات تاريخه في الشهر العقاري يحمي الطرفين:
- للمستأجر: إذا باع المالك الشقة، لا يلتزم المالك الجديد بالعقد إلا إذا كان له تاريخ ثابت سابق على البيع (القانون المدني، م 604).
- للمؤجر: القانون 137 لسنة 2006 أعطى عقود الإيجار الجديد قوة السند التنفيذي بعد إثبات تاريخها بحضور الطرفين. فإذا انتهت المدة ورفض المستأجر التسليم، يمكن التنفيذ عن طريق قلم المحضرين دون دعوى طويلة.
الخطوات:
- اكتب العقد من 3 نسخ على الأقل.
- يحضر الطرفان معًا إلى مكتب الشهر العقاري التابع له العقار، ومعهما البطاقات. غياب أحدهما يمنع الصيغة التنفيذية.
- اطلب إثبات التاريخ مع الصيغة التنفيذية، وادفع الرسوم.
ما يخص الكمبوند تحديدًا
- تسجيل المستأجر لدى الإدارة. أغلب الكمبوندات لا تفعّل دخول المستأجر إلا بعد تقديم صورة العقد. اكتب في العقد أن المالك يتولى ذلك.
- رسوم الصيانة. هي التزام المالك أمام الاتحاد أو شركة الإدارة. إذا اتفقتما أن يدفعها المستأجر، فاكتب ذلك، ويبقى المالك مسؤولًا أمام الاتحاد إذا لم تُدفع.
- لائحة الكمبوند. اجعلها ملحقًا بالعقد: مواعيد النقل والعفش، والزوار، والحيوانات الأليفة، والمرافق، والضوضاء.
- بطاقات الدخول والمرافق. سجّل عددها في محضر الاستلام، واطلب ردها عند الخروج.
- التأجير قصير المدة. كثير من الكمبوندات تقيّده. راجع اللائحة قبل الاتفاق عليه.
نموذج عقد إيجار شقة سكنية
نموذج مبسط لعقد إيجار جديد. انسخه وأكمل الفراغات، واحذف ما لا يناسبكما. البنود المكتوب بجانبها «اختياري» تحتاج اتفاقًا خاصًا.
عقد إيجار شقة سكنية
خاضع لأحكام القانون المدني والقانون رقم 4 لسنة 1996
إنه في يوم ________ الموافق ___/___/______ تحرر هذا العقد بين كل من:
أولًا: السيد/ ______________________ ، رقم قومي ______________ ، المقيم في ______________________ ، بصفته ( مالكًا / وكيلًا بتوكيل رقم ______ ). (طرف أول: مؤجر)
ثانيًا: السيد/ ______________________ ، رقم قومي ______________ ، المقيم في ______________________ . (طرف ثانٍ: مستأجر)
تمهيد: يملك الطرف الأول الشقة رقم ____ بالدور ____ بالعمارة ____ بكمبوند ______________ بمدينة ______________ ، ومساحتها نحو ____ م². وقد عاين الطرف الثاني الشقة معاينة نافية للجهالة وقبل استئجارها بحالتها ( مفروشة / غير مفروشة ). وأقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفقا على ما يلي:
البند 1: يعتبر التمهيد السابق جزءًا لا يتجزأ من هذا العقد.
البند 2 (الغرض): أجّر الطرف الأول للطرف الثاني الشقة الموصوفة بالتمهيد بغرض السكن الخاص له ولأسرته، وهم: ______________________ . ولا يجوز تغيير هذا الغرض.
البند 3 (المدة): مدة هذا العقد ____ تبدأ من ___/___/______ وتنتهي في ___/___/______ ، وينتهي العقد بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار. ولا يتجدد إلا بعقد مكتوب جديد.
البند 4 (الأجرة): الأجرة الشهرية ________ جنيه (فقط ______________________ جنيه مصري)، تُدفع مقدمًا في موعد أقصاه يوم ____ من كل شهر، بطريقة ( تحويل بنكي / إنستاباي / نقدًا مقابل إيصال ) إلى ______________ . وعند التجديد تزيد الأجرة بنسبة ____ ٪. (نسبة الزيادة: اختياري)
البند 5 (التأمين): دفع الطرف الثاني مبلغ ________ جنيه تأمينًا، يرده الطرف الأول خلال ____ يومًا من تسليم الشقة، بعد خصم قيمة أي تلفيات بخلاف الاستهلاك العادي، أو مستحقات ثابتة بمستندات. ولا يجوز اعتبار التأمين أجرةً لآخر شهر إلا باتفاق مكتوب.
البند 6 (المرافق): يلتزم الطرف الثاني بسداد استهلاك الكهرباء والمياه والغاز والإنترنت من تاريخ الاستلام، حسب قراءات العدادات المثبتة في محضر الاستلام.
البند 7 (رسوم الصيانة): يتحمل الطرف ( الأول / الثاني ) اشتراك الصيانة ورسوم اتحاد الشاغلين أو شركة الإدارة، ويبقى الطرف الأول مسؤولًا عنها أمام الاتحاد أو شركة الإدارة.
البند 8 (لائحة الكمبوند): يلتزم الطرف الثاني ومن معه بلائحة الكمبوند المرفقة بهذا العقد. ويتولى الطرف الأول إخطار إدارة الكمبوند أو الاتحاد بهذا العقد لتسجيل الطرف الثاني وتفعيل دخوله.
البند 9 (الصيانة والإصلاحات): يلتزم الطرف الأول بالإصلاحات الضرورية مثل ______________ ، ويلتزم الطرف الثاني بإصلاح ما يتلف بسبب الاستعمال مثل ______________ . ويخطر الطرف الثاني الطرف الأول كتابةً بأي عطل فور ظهوره.
البند 10 (الإيجار من الباطن): لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، كليًا أو جزئيًا، مفروشًا أو لمدد قصيرة، إلا بموافقة كتابية من الطرف الأول.
البند 11 (التعديلات): لا يجوز للطرف الثاني إجراء أي تعديل في الشقة أو تركيباتها إلا بموافقة كتابية من الطرف الأول.
البند 12 (التأخر في السداد): إذا تأخر الطرف الثاني في سداد الأجرة أكثر من ____ يومًا من موعدها، وأنذره الطرف الأول كتابةً ولم يسدد خلال ____ أيام، اعتُبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم. (شرط فاسخ: اختياري، راجعه مع محامٍ)
البند 13 (الإنهاء المبكر): إذا رغب أي طرف في إنهاء العقد قبل مدته، يخطر الطرف الآخر كتابةً قبل ____ يومًا على الأقل، ويلتزم بـ ______________ . (اختياري)
البند 14 (الاستلام والتسليم): تسلم الطرف الثاني الشقة بموجب محضر استلام موقع من الطرفين، ملحق بهذا العقد، يتضمن المحتويات وحالتها وقراءات العدادات وعدد بطاقات الدخول. ويلتزم عند انتهاء العقد بتسليمها بالحالة نفسها مع مراعاة الاستهلاك العادي، مع إيصالات سداد المرافق، بمحضر تسليم موقع.
البند 15 (إثبات التاريخ): يلتزم الطرفان بالحضور إلى مكتب الشهر العقاري المختص لإثبات تاريخ هذا العقد ووضع الصيغة التنفيذية عليه، وفقًا للقانون رقم 137 لسنة 2006.
البند 16 (الاختصاص): تختص محاكم ______________ بنظر أي نزاع ينشأ عن هذا العقد.
البند 17: تحرر هذا العقد من ( ____ ) نسخ، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.
الملاحق: محضر الاستلام وقائمة المحتويات، لائحة الكمبوند، صورتا بطاقتي الرقم القومي.
الطرف الأول (المؤجر): ______________ التوقيع: ______________
الطرف الثاني (المستأجر): ______________ التوقيع: ______________
شاهد 1: ______________ شاهد 2: ______________
محضر الاستلام والتسليم
أغلب خلافات التأمين سببها غياب محضر الاستلام. سجّل فيه:
- قراءة كل عداد، مع صورة بالتاريخ.
- حالة كل غرفة والأرضيات والحوائط والأبواب، بالصور.
- الأجهزة والأثاث، مع حالتها.
- عدد المفاتيح وبطاقات الدخول وريموت الجراج.
- توقيع الطرفين على المحضر نفسه يوم الاستلام، ثم يوم التسليم.
عند الخروج قارن المحضرين، واحسب خصم التأمين على الفرق فقط، بمستندات.
لو العقد إيجار قديم
إذا كانت الشقة مؤجرة بعقد خاضع للقانون 49 لسنة 1977 أو 136 لسنة 1981، فالقانون 164 لسنة 2025 هو الذي يحكمها، ومن أهم أحكامه بحسب ما نشرته الصحف:
- فترة انتقالية 7 سنوات للوحدات السكنية، و5 سنوات للوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين.
- زيادة الأجرة إلى 20 مثلًا في المناطق المتميزة بحد أدنى 1,000 جنيه، و10 أمثال في المناطق المتوسطة بحد أدنى 400 جنيه، و10 أمثال في المناطق الاقتصادية بحد أدنى 250 جنيه.
- زيادة سنوية 15% طوال الفترة الانتقالية.
هذه الأحكام لا تغير شيئًا في عقود الإيجار الجديد. وفي حالات الإيجار القديم استشر محاميًا، لأن تطبيق القانون ما زال يتطور.
كيف يساعدك تطبيق باب؟
باب لا يكتب العقد بدلًا منك ولا يحصّل الإيجار، لكنه ينظم كل ما حوله في الكمبوند:
- عقد كل وحدة في مكان واحد: تاريخ البداية والنهاية، والتجديد والإنهاء.
- تذكير قبل نهاية العقد بـ60 و30 و7 أيام.
- دخول المستأجر مربوط بالعقد: يبدأ معه وينتهي بانتهائه، بعد موافقة المالك والإدارة.
- الاستلام والتسليم: قائمة مراجعة، وقراءات العدادات، وصور، وتسوية التأمين.
- كشف حساب المالك: رسوم الصيانة والإيجارات المسجلة على الوحدة في صفحة واحدة.
جرّب باب مجانًا لمدة 90 يومًا في الكمبوند: getbab.com/eg
أسئلة شائعة
هل عقد الإيجار العرفي صحيح؟
نعم، العقد العرفي المكتوب صحيح بين طرفيه. لكن إثبات تاريخه في الشهر العقاري يجعله نافذًا في حق المالك الجديد إذا بيعت الشقة، ويعطيه قوة السند التنفيذي.
هل يتجدد عقد الإيجار الجديد تلقائيًا؟
لا. ينتهي بانتهاء المدة المكتوبة دون حاجة إلى تنبيه (م 598). للاستمرار اكتبا عقدًا جديدًا أو ملحق تجديد.
كم يكون التأمين في عقد الإيجار؟
لا يحدده القانون، ويتفق عليه الطرفان. المهم أن يكتب العقد متى يُرد، وما يجوز خصمه منه.
من يدفع رسوم الصيانة في الكمبوند: المالك أم المستأجر؟
هي التزام المالك أمام الاتحاد أو شركة الإدارة، إلا إذا اتفق مع المستأجر على أن يدفعها. اكتب الاتفاق في العقد.
هل يجوز للمستأجر التأجير من الباطن؟
في الإيجار الجديد يجوز ما لم يمنعه العقد (م 593). إذا كنت لا تريد ذلك فاكتب المنع صراحة.
ماذا يحدث لعقدي إذا باع المالك الشقة؟
يلتزم المالك الجديد بالعقد إذا كان له تاريخ ثابت سابق على البيع (م 604). لذلك أثبت تاريخ العقد في الشهر العقاري.
هل قانون الإيجار القديم الجديد يؤثر على عقدي؟
القانون 164 لسنة 2025 يخص عقود الإيجار القديم فقط. عقود الإيجار الجديد يحكمها القانون المدني وما اتفقتما عليه.
المصادر
- القانون 4 لسنة 1996 وتعديله بالقانون 137 لسنة 2006 (نص القانون): https://alberonsy.com/?p=2860
- صوت الأمة: الصيغة التنفيذية لعقد الإيجار وخطوات التنفيذ (24 يناير 2020): https://www.soutalomma.com/Article/906147
- مصراوي: مواد القانون المدني عن الإيجار (563، 564، 598): https://www.masrawy.com/news/news_cases/details/2019/10/22/1656780
- نفاذ الإيجار في حق المالك الجديد (م 604 و605): https://www.mohamah.net/law/?p=8803
- التأجير من الباطن، أحكام محكمة النقض (م 593 و594): https://www.mohamah.net/law/?p=163074
- التزام المؤجر بالترميمات الضرورية (م 567 و568): https://www.mohamah.net/law/?p=13962
- مصراوي: إصدار القانون 164 لسنة 2025 (4 أغسطس 2025): https://www.masrawy.com/news/news_egypt/details/2025/8/4/2830734
- صدى البلد: أحكام الفترة الانتقالية والزيادات في القانون 164 لسنة 2025: https://www.elbalad.news/6894794
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل والنموذج للتوعية العامة ولا يُعدان استشارة قانونية. راجع العقد مع محامٍ قبل التوقيع، خاصةً الشرط الفاسخ والإنهاء المبكر وعقود الإيجار القديم. آخر تحديث: أكتوبر 2026.