الميزانية هي أهم مستند في اتحاد الشاغلين: منها تتحدد اشتراكات كل وحدة، وعليها يُحاسب المجلس آخر العام. واللائحة التنفيذية لقانون البناء (المواد 218 إلى 223) تحدد شكلها ومواعيدها.
هذا الدليل يشرح بنود الميزانية، وكيف توزع الاشتراكات، والدورة المالية من إعداد الميزانية حتى الحساب الختامي.
بنود الميزانية
تنقسم الميزانية إلى ثلاثة أجزاء (اللائحة، م 219):
| البند | ماذا يشمل | أمثلة |
|---|---|---|
| مصروفات ثابتة | الخدمات الدورية المتكررة | كهرباء ومياه الأجزاء المشتركة، النظافة، الحراسة، عقد صيانة المصاعد |
| مصروفات متغيرة | الطوارئ والإصلاحات غير المتوقعة | عطل مفاجئ في مضخة أو تسرب مياه |
| احتياطي | مبلغ تحدده الجمعية العمومية حسب حالة العقار | تجديد الواجهات، استبدال مصعد، عزل الأسطح |
نصيحة عملية: ابدأ بمصروفات العام الماضي الفعلية بندًا بندًا، ثم أضف الزيادات المتوقعة في الأسعار والعقود. وإذا كانت لديكم وديعة صيانة، فاجعلوها جزءًا من الاحتياطي ولا تصرفوها على التشغيل الشهري.
كيف توزّع الاشتراكات على الوحدات؟
ليس بالتساوي بين الشقق. بحسب النظام النموذجي (المادة 10)، تحسب مساهمة كل وحدة حسب نصيبها من مسطح الأرض، وهي نفس النسبة التي يُحسب بها صوتها في الجمعية. والوحدات التجارية والإدارية تدفع ضعف سعر المتر السكني.
مثال: عمارة ميزانيتها الشهرية 30,000 جنيه، فيها 10 شقق متساوية النصيب، ومحل نصيبه نصف نصيب الشقة.
- المحل يُحسب بضعف نصيبه، أي بما يساوي شقة واحدة.
- المجموع 11 حصة متساوية.
- نصيب كل شقة والمحل تقريبًا 2,727 جنيه شهريًا (30,000 ÷ 11).
أقرّوا جدول الحصص في الجمعية العمومية، وانشروه للأعضاء. أغلب الخلافات حول الاشتراكات تبدأ من جدول غير معلن.
الدورة المالية السنوية
- أعدّ الميزانية التقديرية ببنودها الثابتة والمتغيرة والاحتياطي (اللائحة، م 219).
- اعرضها على الجمعية العمومية. تُقر الاشتراكات بأغلبية الأعضاء الحاضرين (اللائحة، م 215).
- حصّل بإيصالات. كل سداد بإيصال، مع سجل بالمسددين (اللائحة، م 220).
- أودِع في حساب الاتحاد. يوقع على الشيكات الرئيس وأمين الصندوق (اللائحة، م 222).
- قدّم تقريرًا كل 3 أشهر على الأكثر. أمين الصندوق يعرض الموقف المالي على المجلس (اللائحة، م 223).
- أعدّ الحساب الختامي والميزانية خلال شهرين من نهاية السنة المالية (اللائحة، م 221).
- اعرضه على الجمعية وشاركه مع الملاك، ثم ابدأ ميزانية العام التالي من الأرقام الفعلية.
الاشتراكات المتأخرة
- للاتحاد حق امتياز على الوحدة ونصيبها في الأجزاء المشتركة مقابل الاشتراكات غير المسددة (المادة 87 من القانون).
- ابدأ بالتذكير الودي. إشعار شهري بالرصيد، ثم خطاب مكتوب، ثم خطة سداد إن لزم.
- لا تنشر أسماء المتأخرين في جروبات واتساب أو على لوحة الإعلانات. التشهير يزيد الخلاف، وقد يعرّض المجلس لمساءلة.
- الإجراءات القانونية تحتاج محاميًا، ومستندات منظمة: قرار الجمعية بالاشتراكات، وكشف حساب الوحدة، والمطالبات المكتوبة.
كيف يساعدك تطبيق باب؟
- ميزانية ببنود ثابتة ومتغيرة واحتياطي تحدده الجمعية.
- حساب حصة كل وحدة تلقائيًا حسب نصيبها، مع مضاعفة الوحدات التجارية.
- إيصالات تحصيل وسجل مسددين، وتذكير خاص لكل متأخر بدون تشهير.
- تقارير ربع سنوية جاهزة للمجلس، وكل مالك يشوف موقفه.
جرّب باب مجانًا لمدة 90 يومًا: getbab.com/eg
أسئلة شائعة
هل تدفع كل الشقق نفس الاشتراك؟
لا. توزع الاشتراكات حسب نصيب كل وحدة من الأرض، والوحدات التجارية والإدارية بالضعف.
من يقر الميزانية والاشتراكات؟
الجمعية العمومية، بأغلبية الأعضاء الحاضرين.
كم يكون الاحتياطي؟
لا توجد نسبة ثابتة. تحدده الجمعية العمومية حسب حالة العقار.
كل كم يقدم أمين الصندوق تقريرًا؟
كل 3 أشهر على الأكثر لمجلس الإدارة، والحساب الختامي خلال شهرين من نهاية السنة المالية.
ماذا نفعل مع المتأخرين عن السداد؟
ابدأوا بالتذكير الودي والمطالبة المكتوبة. للاتحاد حق امتياز على الوحدة، والإجراءات القانونية تحتاج محاميًا.
المصادر
- اللائحة التنفيذية لقانون البناء، الجزء الخاص باتحاد الشاغلين: https://egylawsite.wordpress.com/2015/08/27/اللائحة-التنفيذية-لقانون-البناء-119-لسنة/
- النظام النموذجي لاتحاد الشاغلين (قرار 200 لسنة 2009): https://www.avmsr.com/2026/08/200-2009.html
- شرح مواد اتحاد الشاغلين في قانون 119 لسنة 2008: https://helmylawyers.blogspot.com/2015/01/blog-post_29.html
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية أو محاسبية. آخر تحديث: سبتمبر 2026.